지금 내가 살고 있는 집. 약 26만불 정도를 주고 샀다. 은행융자 (Mortgage)는 10만불만 받고 나머진 다 현금으로 지불했더니 그 부분에 대해서 Line of Credit 을 얻을 수가 있었다. 그래서 빌린 돈이 8만불이 조금 안 되는 금액. 거기에 15만불을 다른 은행에서 모기지를 얻어 22만불이 좀 넘는 오래된 다세대 주택을 구입했다. 4 가구가 살고 있는 4-Plex 건물이다. 올해초까진 4 세대 모두 입주해 있었지만 그 중에 두 세입자들이 문제가 있어서 내보냈고 곧이어 나머지도 다 비게 되었다. 그래서 다시 세입자를 찾아서 올 상반기부터 2 베드룸 두 곳은 정식으로 렌트계약을 한 장기 세입자들이 각각 살고 있다. 세입자를 문제 없을 사람들로 조심조심 선별하다보니 나머지 두 유닛을 다 채우진 못해서 그곳은 한국인들 상대로 임시숙소로 운영해 보고 있다. 지난달부터 임시 숙소 2 곳이 다 찬 상태로 유지되고 있는데 이건 처음 있는 일이다. 이제까지는 기껏해야 한곳만 입주해 있던지 아니면 모두 비어있던지였다.
어제 월초가 되어 각 세대로부터 렌트비를 받았다. 장기 렌트한 Tenent 들은 미리 서명한 Cheque 을 1년치, 혹은 6개월치씩 받았기 때문에 매달 날짜가 되면 그때마다 입금하면 되고, 임시 숙소의 한국분들에게는 매달 초에 직접 받는다. 내 손에 쥐어진 현금. 비록 얼마 되지 않고 또 항상 들어오는 것도 아니지만 그래도 뿌듯하다. 내가 별도로 하고 있는 용달, 수리, 설치 등의 서비스를 하면서 한번에 받는 몇십불과는 비교도 안 도는 큰돈이 매달 월초에 들어오면 안도의 한숨을 쉬게 된다. 이걸로 모기지와 Loan 을 은행에 갚고 전기, 수도, 개스 등의 유틸리티를 내고나면 남는 것도 아니지만 그래도 돈이 돌아서 맘이 좋다.
사실, 대규모로 수리작업을 하던 두 세달 전까지는 적잖게 적자를 보고 있었다. 거의 모든 것을 나 혼자 직접 고치고 있었으니 망정이니 그렇지 않았다면 최소한 재료비의 두 세 배 이상은 들어갔을 터이다. 매일같이 그곳에 출퇴근해서 작업을 했다. 이제 그게 끝나고 이제 작은 유지 보수 작업들만 남다보니 일주일에 한 두번쯤 가는 것도 귀찮아질 정도가 되었다. 그래도 임대료를 받는 날에는 빠지지 않고 가서 내 손을 즐겁게 만들어야 한다. 그러면서 이제 다른 일을 만들 궁리를 하는 상황이 되었다. 이런 저런 비즈니스들을 검토해 본다. 며칠전까지 검토했던 것은 coin Laundry 혹은 Laundromat 이라고 부르는 코인세탁소였다. 또 다른 것으로는 Residential Cleaning Service 업체 인수 건도 있었다. 그런데 이 두가지 모두 그리 반짝하고 필이 꽂히지 않는다. Tanning Shop 는 가격이 너무 비싸서 다른 사람과 합작하지 않으면 안될 정도라 어렵고 그 밖에 다른 것들도 그놈이 그놈인 형국이다. 그런데 가장 중요한 점은… 아침부터 저녁까지 비즈니스에 파뭍혀서 뼈빠지게 일할 수 있는 상황도 아니고 그러기도 싫다는 사실이다.
어제도 렌트를 받으면서 그런 생각을 했다. 이렇게 수금하러 다니는 일을 하고 싶다고.. 그러나 안정된 임대사업자가 되려면 이렇게 임대 주택 한 두채만 가지고선 택도 없음을 잘 안다. 내가 보유한 4-plex 경우에 모기지를 안 얻고 현금으로 구입했다고 가정하면, 모든 세대가 다 입주해서 빠지지 않고 임대료를 받은 뒤에 유틸리티 각종 비용을 빼면 1만8천불 정도 남는다. 물론 이건 이론적인 것일 뿐이고 공실률, 유지보수 비용, 임대료를 안 낼 경우 등을 감안하면 5~6천불은 빼고 계산해야 한다. 그러면 이론적으로 운이 좋다면 1만2천불의 소득을 올릴 수 있다. 그런데 다세대 주택은 관리하기가 참 힘이 든다. 서로 다른 개성을 가진 사람들이 한 건물에 살기 때문이다. 그렇다면 듀플렉스나 독채 주택의 경우는 어떨까. 이 경우엔 수익구조가 그리 좋지 못하다. 집 한채를 4 가구가 나눠 살면서 돈 내는 것보다 나오는 돈이 절반 밖에 안 된다. 그리고 안전하지도 않다. 다세대 주택은 한 유닛이 빠져도 나머지가 차 있으면 버텨주지만, 단독주택 렌트는 그렇지 못하다. 최소한 3 개월 정도는 렌트비를 받지 않아도 괜찮을만큼의 여유자금이 있어야 한다. 돈이 문제가 아니라면 나쁘진 않은게 장점이다. 혹은 집값이 팍팍 오르는 지역의 고급주택이라면 또 나중에 올라갈 가치를 생각해서 버텨나갈 수도 있지만 그럴만한 경제적인 능력은 전혀 없다.
결국은 지금같은 다세대 렌트용 주택을 2채 정도 더 구입하는 것으로 귀착이 된다. 이렇게 되면 또 한동안 수리하느라고 바빠지지만 그것이 지나면 또 룰루랄라 모드로 들어갈 수 있을 것이다라는 유혹의 속삭임이 들린다. 그동안 말도 안 되는 세입자들이랑 싸우느라고 내공이 좀 더 쌓였으니 세입자 고르는 것이나 문제 해결하는 것도 전보다는 훨씬 나아졌을 것이고… 처음엔 엄청 고민했고 실제로 고생도 했지만 말이다. 다세대 렌탈 주택 3채면 한달에 최소한 3천불 수익은 들어오고 그걸 한 10년쯤 하다보면 모기지를 대부분 갚아서 나중엔 수익이 더 커지고 또 그 집들이 완전히 내것이 된다는 유혹… 그러면서 운 좋으면 문제없이 사업이 확장되어 더 많은 주택을 보유하게 될 수도 있을거라는 유혹..
그런데, 렌트 비즈니스가 말처럼 쉬운 것은 절대 아니다. 쉽다면 돈 있는 사람들이 다 뛰어들었게? 얼핏 운 나쁘면 한번에 몇천불씩 팍팍 손실을 보게 된다. 수리를 크게 할 것이 생기거나 지독한 세입자를 만나는 것이 가장 큰 문제다. 아무튼 부동산 추가 구입을 할까 생각해 보니 또 맘이 흔들린다. 올해 안으로는 자영 비즈니스 시작이건 임대사업 확대건 한가지 결정을 해야 할텐데 말이다. 어쨌든 투자할 돈이 충분히 없으니 돈을 만들어야 한다. 이번에 한국집이 팔렸으니 그것을 합치고 지금 살고 있는 집도 팔아서 몫돈을 만들어야 20만불대의 오래된 집 2채를 살 수 있다. 그러면 우리 식구는 아파트나 콘도로 들어가야 할게다. 임대료 받아서 임대료를 낸다. 어찌할지 결정은 못하겠지만 어쨌든 시간이 해결해 주려나…
