렌탈 비즈니스를 위해 필요한 주택 구조와 분류에 대한 이해가 되었다면 이제 다시 한번 생각해 볼 때입니다. 나는 렌탈 비즈니스를 할 능력이 되는가? 일단 시작한 뒤에 배워갈 수도 있고 잘 몰라도 주변의 도움을 받아서 비즈니스를 운영해 갈 수도 있겠죠. 만약 자금이 풍족하다면 집 한 두채 수준이 아닌, 충분히 큰 아파트 건물, 가령 30~40 세대쯤 되는 큰 건물을 인수해서 직접 관리하는 고생할 필요없이 그냥 Property Management 업체에 맡기거나 그 중 한 세대에 관리인을 살게 해서 운영하는 방법도 있습니다. 그런 사람들을 보통 간단히 Super 라고 줄여 부르는 Superintendent 가 원어입니다. 그냥 빌딩 매니저라고도 부르고 자신이 살고 있는 유닛은 무료로 제공받고 일정액의 급여를 받습니다. 하는 일은 단순 관리만 하는 경우도 있고 또는 간단한 수리까지 다 맡아하는 경우도 있습니다.
이런 큰 아파트 건물들은 지금 당장이래도 MLS 웹페이지를 보면 많이 나와 있습니다. 제가 살고 있는 런던에서 몇가지 예를 찾아봤습니다.
58 세대 아파트 건물 (5백8십만불)
32 세대 건물 (2백6십만불)
56 세대 팬쇼 컬리지 학생용 (3백7십만불)
18 세대 (2백5십7만불) => 일단은 가장 맘에 드는 물건…
이밖에도 많이 나와 있습니다. 가격이나 조건, 전망이 좋고 나쁜지는 검토를 해 봐야 알겠지만 저는 돈만 충분히 있으면 이런 건물 하나를 잘 골라 사서 운영하고 싶은 마음입니다. 아니면 맘이 맞는 명 명이 모여서 법인설립을 한 뒤에 지분을 모아 공동 구매하는 것도 괜찮겠지요. 자금이 있는 분들은 잘 검토해 보시지요. 어차피 이런 건물을 구입할 때도 모기지를 얻게 되는게 보통인데 이 경우에는 Residential이 아닌 Commercial 건물로 구분이 되므로 모기지 얻는 방법도 달라지고 이율은 거주용보다 훨씬 높다는 것도 염두에 두십시오.
아무튼 보통의 경우엔 이런 건물을 구입하는게 아니라 단독주택이나 3~4 세대용 건물을 한 두채 구입하는 것을 생각하고 계실겁니다. 온타리오 주의 경우에 6-플렉스까지는 Residential 로 구분되지만 그 이상은 법규상 Commercial 로 간주됩니다. 일단 Commercial로 구분이 된다면 매입할 때의 총 비용과 유지 비용이 상당히 커지는 것을 알아야 합니다. 구매할 때에도 일반 리얼터가 아닌 commercial 전문 리얼터를 통해야 이에 대한 안내를 상세하고 정확히 받을 수 있습니다.
저 위쪽에서 보인 수십 세대짜리가 아닌 자그마한 Rental Property 를 몇 개만 보유하고 있을 때, 특히나 부동산 가치의 상승을 바라보는 것이 아닌 임대료를 통한 수익을 추구하는 경우에는 그 비즈니스에 수반되는 관리 행위를 직접 해야합니다. 아래에 그 필수적인 사항을 보이겠습니다.
영어 실력
세입자들과 직접 대화를 해야 하므로 이건 필수겠죠? 세입자를 고를 때와 내보낼 때, 세입자가 집 파손을 했거나 렌트비를 안 낼 때, 집에 문제가 생겼다고나 할 때 커뮤니케이션이 제대로 안 되면 아주 골치 아파집니다. 법적으로 해결해야하는 상황이 될 수도 있고 경찰을 상대하거나 법정에 서야할 수도 있으므로 단순히 물건 팔고 사는 것보다 더 높은 수준의 영어 실력이 필요합니다.
핸디맨 능력
물이 샌다, 전기 컨센트가 망가졌다, 문짝이 안 맞는다.. 등등 세입자가 살면서 생기는 문제들은 끊임없습니다. 세입자가 나가면 그 유닛을 전체적으로 수리를 하고 페인트를 다시 칠해야 합니다. 건물의 가치를 높이려면 계속 집 안팎을 업데이트해야 합니다. 이런 것들을 외부 업자에게 돈주고 시킨다면 소규모 렌탈 비즈니스에서는 절대로 돈 못벌고 손실을 입을 수 밖에 없습니다. 저는 건물 16채를 가지고 있는 노인이 여전히 혼자 모든 유지보수를 하고 있는 것도 봤습니다. 단, 저와 마찬가지로 도시개스 공사는 업체에 맡기도 있더군요.
렌탈 관련 법규 인지
세입자가 렌트를 안 낸다고 집주인 맘대로 쫓아내거나 못 들어오게 열쇠를 바꾸거나 아무때나 불쑥 방안으로 들어가면 안됩니다. 세입자가 일단 집주인을 골탕먹이려고 작정하면 아주 많은 방법이 있습니다. 돈을 안 내고 최대한 오래 버티려고 하면 6개월까지도 가능할 수 있습니다. 이런걸 방지하기 위해선 미리 렌탈 비즈니스 관련 규정들을 공부해야 합니다. 일단 문제가 생겼다 싶으면 그때부터는 모든게 문서로 오고가야만 나중에 일종의 중재위원회 (트라이뷰널 Tribunal) 에서 권리 주장을 할 수 있습니다. 그런 문서들은 주정부 산하의 위원회에 의해 Form 이 마련되어 있으므로 그에 따라야 합니다. 그런 기관이 LTB (Landlord Tenant Board) 인데 주된 임무는 악덕(?) 건물주 (Landlord)로부터 돈없고 불쌍한(?) 세입자(Tenant)를 보호하기 위한 것이라서 세입자를 봐주는 경향이 강합니다. 세입자와 건물자 사이에 문제 사안이 발생하면 이곳에 심의를 요구하게 되는데 세입자는 주정부에서 비용을 내주고 또 카운셀러도 무료로 붙여줍니다. 하지만 건물주는 심의비용 170불을 내야하고 직접 발언하기 어려우면 자기돈으로 변호사 또는 Paralegal 에게 변론 서비스를 의뢰해야 합니다. 그런데 다른 주보다 온타리오가 세입자 보호를 위한 법적 장치가 많이 되어 있는 편인 것 같더군요.
– To be continued –