렌탈 비즈니스를 하기로 결정하고 적당한 주택을 구했으면 그 다음엔 세입자를 받아들일 차례입니다. 기존에 렌트를 내주고 있던 주택이라면 이미 기존의 세입자가 살고 있을겁니다. 이런 세입자들을 Inherited Tenant 라고 부르기도 합니다. 어떤 경우에는 그 주택을 매입하는 사람이 기존 건물주에게 현재 살고 있는 세입자들을 모두 내보내는 것을 매입 condition 에 포함시키기도 합니다. 자신이 직접 선택한 사람이 아니라면 자기가 생각하는 자격 기준에 미달할 수도 있다고 볼 수 있을 수도 있습니다. 혹은 기존 세입자가 이제껏 제대로 렌트비를 내왔는지, 혹시 이런저런 문제를 일으키지 않았는지도 100% 확인할 수 없어서입니다. 또는 매입한 주택을 리모델링한 다음에 렌트비를 더 올려서 수익을 높이려고 할 수도 있지요. 렌트용 건물의 렌트비 총액은 그 건물의 가치로 그대로 연결되어서입니다.
이렇게 렌트용 건물을 매입하면서 세입자를 찾는 경우도 있겠고 기존에 살던 세입자가 나가면서 공실이 되어서 세입자를 찾는 경우도 있게됩니다. 그럴때 대개의 건물주 (Landlord)둘은 직접 광고를 해서 세입자를 찾습니다. 집 앞에 “Apartment for Rent” 같은 표지판을 붙이거나, Kijiji.ca 나 viewit.ca 등의 웹사이트에 광고를 올리는 방법 등을 사용합니다. 리얼터를 이용하는 경우에는 세입자를 찾아줬을 때 한달치 렌트에 해당하는 비용을 지불하는데 그 리얼터가 세입자에 대해 심사를 하진 않죠. 집관리를 Property Management 회사에 맡긴 경우라면 이미 그 업체에 관리비를 내고 있기 때문에 따로 비용을 내진 않지만 이 역시 세입자 심사를 하지 않습니다.
세입자 심사는 왜 할까요? 한국에서도 전세나 월세를 줄 때 세입자에 대해 약간의 체크를 하는 경우가 많습니다. 주택의 경우에 가령 실내에서 개나 고양이를 키운다거나 하면 집이 상한다고 세를 주지 않기도 하고, 애들이 너무 많다거나해서 식구 규모가 집에 비해 커지면 거절하는 경우도 있습니다. 월세의 경우에 세입자가 직업이 없으면 돈 받기 힘들 것 같아서 꺼려하기도합니다. 그래도 한국에서는 건물주가 어지간해서는 그 이상을 알고자 하진 않습니다. 상업용 건물이라면 물론 많이 까다로워지겠지만요..
모든 건물주들이 다 그렇지는 않지만 요즘 캐나다에서는 세입자에 대한 심사를 하는 경우가 일반화 되고 있습니다. 이민을 오면서 처음에 큰 아파트나 타운하우스에 렌트를 얻어 들어가면서 렌트 신청 서류를 작성하여 제출했던 기억들을 가진 분들이 많으실겁니다. 그때 캐나다 내의 신용정보가 없다거나 보증인이 없어서 거절당했거나 몇개월치 렌트를 미리 내야했던 분들도 아마 계실겁니다. 캐나다에서도 예전에는 주택 렌트를 하면서 까다롭게 그 배경을 심사하는 일은 거의 없었던 것 같은데 세상이 복잡해지면서 생긴 제도같습니다. 개인이 렌트하는 주택의 경우엔 그런것을 요구하지 않는 경우도 종종 있지만 보통은 신청서를 받아서 심사를 합니다.
제 경우에도 신청서를 받습니다. 따로 Form 을 만들어서 관심있는 사람 (Prospective Tenants)이 집을 보러 왔을 때 주면 그 자리에서 적어 내거나 며칠 뒤에 가져오기도 합니다. 거기에 적어야할 사항들은 아래와 같습니다.
– 이름
– 생년월일
– 전화번호
– 운전면허 번호 (운전면허증은 복사해서 사본을 제가 보관합니다)
– SIN (이것은 Option 사항 입니다.)
– 직업, 직장주소와 전화번호
– 현재 주소 (현주소에서 6개월 이상 살지 않았을 경우에는 이전 주소도 포함)
– 이전 건물주 전화번호
– Reference 2명 연락처
– 이사하는 이유
저는 우선 신용평가 회사 (EquiFax) 웹페이지에서 이 사람의 신용 리포트를 확인합니다. Credit 점수가 최소한 어느 정도 이상은 나와야된다는 기준을 가지고 평가합니다. 그리고나서 직장을 확인합니다. 가장 좋은 것은 직장에 전화를 걸어서 그런 사람이 근무하는지, 근무연수 등을 확인하는 것이죠. 이때 중요한 것은 세입자 후보자가 적어준 전화번호가 아니라 전화번호부에서 그 회사 번호를 찾아서 거는 것입니다. 다음엔 이전 건물주에게 전화를 해서 이 사람이 일으킨 문제가 없었는지 확인하는 것이지만 사실 문제가 있는 사람이라면 빨리 그사람을 내보내려고 좋은 말을 하는게 대부분이라 믿을 필요는 없습니다. 또는 이전 집주인 전화번호라면서 자기 친구와 짜고 그 번호를 줘도 우리가 알 수는 없는 것이니까요.
대학생 렌트를 하는 경우에는 거의 모든 경우에 신용점수가 No History 로 나옵니다. 이럴 때에는 학생의 부모를 보증인 (Guarantor)로 지정해서 해결하기도 합니다. Co-Signer 라는 것도 조금 다른 성격이긴 하지만 이또한 유효한 보증인이 됩니다. 그러나 학생이 아닌 일반인의 경우에 보증인을 대어야만 하는 사람이라면 맘 편히 렌트를 내주기 어렵습니다. 그런 경우에 그냥 패스합니다. 이때 일부러 연락해서 당신은 뭐가 부족해서 안된다라고 하면 절대 안됩니다. 무슨무슨 차별을 했다느니해서 고소당할 수도 있습니다. 그냥 연락을 안 하면 그쪽에선 글렀구나라고 알아차리고 포기합니다. 세입자 가운데 무직인 경우에 정부 보조금으로 생활하는 사람들도 많습니다. 이에 대해서는 오히려 좋아하는 건물주들도 있습니다. 왜냐하면 직장 가진 사람들으 짤릴 수도 있지만 정부 benefit 으로 사는 사람은 때만 되면 어김없이 돈이 나오니까요. 하지만 그것도 내 손에 들어와야 내돈일뿐, Benefit 으로 사는 사람들 (Welfare Collectors)이 일반인보다 문제 일으킬 가능성이 높습니다. 벌지는 않고 계속 받고만 살아서죠.
이런 과정을 통해 괜찮은 후보가 나서면 연락을 해서 이삿날을 정하고 계약서 (Lease Agreement)를 작성합니다. 계약서 Form은 나중에 Landlord 와 Tenant 사이에 분쟁이 생겼을 때 중요한 역할을 할 수 있기 때문에 그 세부 사항을 확실히 이해하고 있어야 합니다. 인터넷에서 검색하면 괜찮은 기본 폼들이 많이 있으므로 그걸 활용하면 되는데 해당 Province 의 법규에 따라 작성되어야 합니다. 그렇지 않으면 나중에 문제가 생겼을 때 도움이 안될뿐 아니라 오히려 악덕 Landlord 로 규정받을 수 있습니다. 이렇게 계약서 2 부를 만들어서 서로 사인하고 한 부씩 가집니다.
이삿날이 되어 세입자가 짐을 싣고 오면 열쇠를 건네주는데 그 전에 첫달치와 마지막달치 렌트를 받아야 합니다. 돈을 안 받고 세입자를 들일 경우에 그사람이 혹시라도 나쁜 마음을 먹으면 낭패가 볼 수 있어서입니다. 한번 들어가면 절대로 집주인 맘대로 함부로 할 수가 없습니다. 신분이 확실한 사람일지라도 이런 경우에는 Personal Cheque 보다는 현금을 받는게 권장됩니다. 렌트는 매달 받는 것도 정상이지만 제 경우처럼 1년치 혹은 6개월치 렌트로 Cheque 로 미리 받아서 매달 입금하는 것이 편리합니다. 이러면 별 문제가 없는 한 그 집에 가서 만나서 돈 달라고 할 필요가 없어지죠. 세입자들이 별 문제 없는 사람들이라면 그들도 이런 방법을 선호합니다. 물론 문제있는 사람들이라면 매달 해당 날짜에 현금으로 받는 것이 가장 확실하겠지만요. 렌트를 주면서 첫달, 막달치 렌트 말고 보증금조로 돈을 더 받거나하는 것은 온타리오 주에서는 규정 위반입니다. 세입자가 시에 Complaint 을 제기하면 바로 돌려주라는 명령을 받습니다.
세입자와의 관계에서 있을 수 있는 여러가지 사안들에 대해서도 공부가 필요합니다. 위에서 언급한 계약서 관련, 입주시의 렌트비 관련, 세입자가 입주한 뒤에 그 집을 들어갈 필요가 있을 땐 반드시 24시간 이전에 written notice 를 줘야하는 점, 세입자가 렌트를 안 주거나 밀렸을 때 이에 대해 취할 수 있는 행동규정, 세입자간의 분쟁, 세입자와 애완 동물, 세입자의 실내 흡연 관련, 건물자가 책임지고 해줘야하는 내용들, 문제 발생시에 LTB (Landlord Tenant Board)에 어떻게 Complaint 를 Filing 하고 어떻게 위원회 출두해서 처리하는지, 세입자 퇴출 (Eviction)은 어떤 절차로 진행하는지.. 등등 알아야 할 것이 많습니다. 온타리오의 렌트 법규들을 보면 참으로 엉뚱하고 집주인에게 불리한 조항들이 많습니다. 가령 애완동물 금지로 계약하고 들어왔는데 중간에 동물을 데려와서 키워도 어찌할 길이 없습니다. 비흡연자 조항을 넣어서 입주시켰는데 담배를 피워도, 그 세입자가 자기는 원래 비흡연이었으나 여기 들어와서부터 담배를 피우기 시작했다고 하면 어쩔 수 없습니다. 대형 아파트 운영사라면 자체 변호사를 동원해서 어떻게라도 하겠지만 개인이 하는 렌틀 비즈니스에선 참 어려운 일이 됩니다….
가장 좋은 것은 이런 것에 대해 생각할 필요가 없는 정상적인 관계가 좋겠지만 세상일이 그렇게 녹녹치많은 않거든요. 이런 것은 그 해당 지역의 정부 홈페이지 내에 자세히 규정되어 있습니다. 한국에서 간단하게만 생각했던 주택 렌트 사업도 공부하지 않으면 참 피곤해지고 경제적으로도 피해를 볼 수 있습니다.
